Kurzzeitvermietung (Airbnb) in Griechenland 2026: Steuern, AMA, Klimaresilienzgebühr und neue Beschränkungen
Was 2026 für Vermieter über Airbnb und Booking in Griechenland gilt: AMA-Registrierung, neuer Steuertarif für Mieteinkünfte, Umsatzsteuer ab der dritten Immobilie, Klimaresilienzgebühr und der Stopp neuer AMA im Zentrum von Thessaloniki.
Die Kurzzeitvermietung in Griechenland ist kein einfacher Nebenverdienst mehr. Seit 2024 gelten für jede Vermietung bis 59 Tage dieselben Regeln, ob über eine Plattform oder direkt gebucht. 2025 stieg die Klimaresilienzgebühr und verbindliche Sicherheitsstandards kamen hinzu. 2026 brachte einen günstigeren Steuertarif für Mieteinkünfte, aber auch einen Stopp für neue Registriernummern im Zentrum von Thessaloniki.
Die Frage ist nicht nur, was Sie melden, sondern ob nach Steuern, Gebühren, Provisionen und Reinigung bei der Kurzzeitvermietung mehr übrig bleibt als bei einer Langzeitvermietung mit dreijähriger Steuerbefreiung. Hier lesen Sie, was im September 2026 gilt.
Pflichten für alle: AMA und Meldungen
Kurzzeitvermietung ist die Vermietung einer möblierten Immobilie bis 59 Tage ohne weitere Leistungen außer Bettwäsche. Ab 60 Tagen gilt die Vermietung als langfristig. Für alle gilt:
- Eine AMA aus dem Register für Kurzzeitvermietung der AADE für jede Immobilie und eine eigene AMA für jedes separat vermietete Zimmer.
- Angabe der AMA gut sichtbar in jedem Inserat.
- Meldung des Kurzzeitaufenthalts bis zum 20. des Monats nach der Abreise, mit der gesamten vereinbarten Miete ohne Umsatzsteuer und Gebühren.
- Abschluss des Registers bis 28. Februar, mit Aufteilung der Einkünfte auf Miteigentümer. Diese Beträge fließen in das Formular E2, die Anlage für Immobilieneinkünfte der griechischen Steuererklärung.
Die Plattformen melden der AADE Daten (DAC7, Gesetz 5047/2023) und prüfen seit dem 20. Mai 2026 nach der EU-Verordnung 2024/1028 auch die Registriernummer. Wer sich nicht registriert, riskiert eine Geldbuße von 50 % der Bruttoeinnahmen des Jahres, mindestens 5.000 €.
Bis zu zwei Immobilien: der neue Tarif 2026
Eine Privatperson mit bis zu zwei Immobilien ohne Zusatzleistungen versteuert Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Formular E2, ohne Umsatzsteuer. Die Steuer wird gesondert berechnet: zusammen mit Ihren übrigen Mieten, aber getrennt von Gehalt oder Rente. Abgezogen wird nur eine Pauschale von 5 % für Reparatur und Instandhaltung. Provisionen, Reinigung und Nebenkosten sind nicht abziehbar.
Für Einkünfte ab dem Steuerjahr 2026 gilt der neue Tarif nach Artikel 8 des Gesetzes 5246/2025:
| Steuerpflichtige Immobilieneinkünfte | Steuersatz |
|---|---|
| Bis 12.000 € | 15 % |
| 12.000,01 € bis 24.000 € | 25 % |
| 24.000,01 € bis 36.000 € | 35 % |
| Über 36.000 € | 45 % |
Beispiel: Mieten von 18.000 €, abzüglich 5 %, ergeben 17.100 €. Die Steuer beträgt 1.800 € auf die ersten 12.000 € und 1.275 € auf den Rest, insgesamt 3.075 € statt 3.585 € nach dem Tarif von 2025. Probieren Sie Ihre eigenen Zahlen mit unserem Rechner für Mieteinkünfte aus.
Ab der dritten Immobilie: Gewerbe und Umsatzsteuer
Bei drei oder mehr Immobilien werden die Einkünfte gewerblich. Maßgeblich ist die Zahl der AMA, und bei Miteigentum wird jeder Miteigentümer gesondert gezählt. Die Gewerbeanmeldung ist innerhalb von 30 Tagen nach der dritten AMA fällig und bringt mit sich:
- 13 % Umsatzsteuer auf alle Immobilien, sofern keine Sonderregelung wie die Kleinunternehmerregelung greift. Gesellschaften erheben Umsatzsteuer ab der ersten Immobilie (siehe unseren Umsatzsteuerrechner).
- Aufenthaltsgebühr für Gäste von 0,5 % auf die Miete.
- Buchführung, myDATA (die E-Rechnungsplattform der AADE) und den Tarif für gewerbliche Einkünfte (9 % bis 44 %) oder 22 % für Gesellschaften.
- Sozialversicherung bei e-EFKA, in der Regel als Selbständiger.
Als Unternehmen ziehen Sie dafür tatsächliche Kosten ab und verrechnen die Vorsteuer. Achtung: Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts oder Transfers machen schon eine einzige Immobilie zur touristischen Unterkunft, mit Gewerbeanmeldung und Umsatzsteuer.
Klimaresilienzgebühr
Die Gebühr trägt der Gast, aber der Verwalter der Immobilie erhebt und führt sie ab, auch eine Privatperson mit nur einer Wohnung. Sie fällt pro Nacht und pro Immobilie an (Artikel 24 des Gesetzes 5162/2024):
| Kategorie | April bis Oktober | November bis März |
|---|---|---|
| Immobilien in Kurzzeitvermietung | 8 € | 2 € |
| Einfamilienhäuser über 80 m² | 15 € | 4 € |
Es wird ein besonderer Beleg ausgestellt, und die Monatssumme wird über myAADE bis Ende des Folgemonats erklärt. Die Gebühr unterliegt nicht der Umsatzsteuer und ist nicht Ihr Einkommen. Eine verspätete Erklärung kostet Privatpersonen 100 €.
Die Beschränkungen 2026
Thessaloniki und Athen
Nach Artikel 5 des Gesetzes 5313/2026 sind vom 1. Juli 2026 bis 31. Dezember 2026 keine Neueintragungen für Immobilien im 1. Stadtbezirk von Thessaloniki (historisches Zentrum) zulässig. Dasselbe gilt seit 2025 im 1., 2. und 3. Gemeindebezirk von Athen, verlängert bis 31. Dezember 2026. Bestehende AMA bleiben gültig, doch wird die Immobilie verkauft oder verschenkt (auch an die Kinder), wird sie gelöscht und kann nicht neu eingetragen werden, solange die Beschränkung gilt. Die Erbfolge ist nicht betroffen. Das beeinflusst auch den Wert eines „fertigen Airbnb“, das verkauft wird. Die Geldbuße für eine Vermietung ohne Eintragung beträgt 50 % der Einkünfte, mindestens 20.000 €. Auf der Internationalen Messe Thessaloniki im September 2026 wurde eine Verlängerung für 2027 angekündigt, die noch nicht gesetzlich umgesetzt ist.
Golden Visa
Immobilien, die für ein Golden Visa nach der Regelung des Gesetzes 5100/2024 erworben werden, dürfen nicht kurzzeitig vermietet werden. Die Geldbuße beträgt 50.000 €, und die Aufenthaltserlaubnis kann widerrufen werden. Für Käufe nach der früheren Regelung sieht es anders aus. Mehr auf unserer Seite zum Golden Visa.
Sicherheitsstandards
Seit dem 1. Oktober 2025 (Artikel 3 des Gesetzes 5170/2025) muss jede Immobilie mit AMA ein Hauptnutzungsraum mit Tageslicht, Belüftung und Klimaanlage sein und über eine Haftpflichtversicherung, eine Installationsbescheinigung des Elektrikers, einen Feuerlöscher, Rauchmelder, Fluchtwegkennzeichnung, eine Bescheinigung über Schädlingsbekämpfung, einen Erste-Hilfe-Kasten und Notrufnummern verfügen. Die Geldbuße des Tourismusministeriums beträgt 5.000 €, bei einem erneuten Verstoß innerhalb eines Jahres das Doppelte und danach das Vierfache.
Kurzzeit oder langfristig: was am Ende bleibt
Oft werden Bruttobeträge verglichen. Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: 60-m²-Wohnung in Thessaloniki mit AMA, Eigentümer ohne weitere Mieteinkünfte.
| Jährliche Beträge | Kurzzeit | Langfristig |
|---|---|---|
| Bruttomiete | 15.000 € (200 Nächte x 75 €) | 7.800 € (650 € x 12) |
| Plattformprovision (angenommen 15 %) | 2.250 € | 0 |
| Reinigung, Verbrauchsmaterial, Nebenkosten, Versicherung | 3.800 € | 0 |
| Einkommensteuer (Tarif 2026) | 2.362,50 € | 1.111,50 € (0 mit der Befreiung) |
| Netto, vor Ihrem eigenen Zeitaufwand | 6.587,50 € | 6.688,50 € (7.800 € mit der Befreiung) |
Das Geld ist etwa gleich, die Arbeit nicht: Gästekommunikation, Schlüsselübergaben, Bewertungen, Meldungen, leere Monate. Mit einer Verwaltungsfirma zu 20 % gewinnt die Langzeitvermietung klar. Andere Auslastung oder Preise verändern das Ergebnis, rechnen Sie also mit Ihren eigenen Zahlen.
Die dreijährige Steuerbefreiung
Nach Artikel 9 des Gesetzes 5246/2025 ist die Miete 36 Monate steuerfrei, wenn der Vertrag bis 31. Dezember 2026 unterschrieben wird, mindestens drei Jahre läuft und eine Wohnung bis 120 m² betrifft, die im Vorjahr nur kurzzeitig vermietet oder in den letzten drei Jahren als leerstehend erklärt war. Auf der Messe in Thessaloniki wurde eine Verlängerung angekündigt. Bis sie beschlossen ist, planen Sie mit dem 31. Dezember 2026.
Gesellschaft oder Einzelunternehmen
Ab drei Immobilien ist die Rechtsform eine Frage von Kosten und Risiko. Eine Gesellschaft zahlt 22 % und zieht Kosten ab, erhebt aber Umsatzsteuer ab der ersten Immobilie und trägt Fixkosten. Verbreitet ist, dass die Gesellschaft die Immobilien langfristig vom Eigentümer mit Recht zur Untervermietung mietet, sodass der Eigentümer eine normale Miete versteuert. In Gebieten mit AMA-Stopp sollte das vorher geprüft werden. Im Rahmen unserer steuerlichen Beratung rechnen wir die Varianten mit echten Zahlen durch, und unser Team für Buchhaltung übernimmt Meldungen, myDATA und die Bücher.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Jede Immobilie und jedes separat vermietete Zimmer hat eine eigene AMA, die in jedem Inserat korrekt erscheint (11 Ziffern).
- Aufenthaltsmeldungen bis zum 20. jedes Monats, Klimaresilienzgebühr bis Ende des Folgemonats.
- Zählen Sie Ihre AMA einschließlich Miteigentum, bevor Sie eine Immobilie hinzufügen.
- Schließen Sie das Register bis 28. Februar ab und prüfen Sie das Formular E2.
Häufige Fragen
Zahle ich Umsatzsteuer mit einer Wohnung bei Airbnb?
Nein, wenn Sie als Privatperson bis zu zwei Immobilien vermieten und keine Leistungen über die Bettwäsche hinaus anbieten. Eine Gesellschaft erhebt 13 % Umsatzsteuer ab der ersten Immobilie.
Ich habe bereits eine AMA im Zentrum von Thessaloniki. Bin ich betroffen?
Nein, solange die Immobilie Ihnen gehört. Verkaufen oder verschenken Sie sie während der Beschränkung, kann der neue Eigentümer sie nicht eintragen.
Quellen
- AADE, Artikel 111 Gesetz 4446/2016, konsolidiert (Bußgelder, Griechisch)
- AADE, FAQ zur Kurzzeitvermietung (23. September 2025, griechisch)
- Gesetz 5162/2024, Artikel 24 (Klimaresilienzgebühr)
- Gesetz 5246/2025, Artikel 8 (Mietentarif)
- AADE, O.3029/2026 (Gesetz 5313/2026)
- Beschluss 225563 EX 2025 (Athen)
- Tourismusministerium, Rundschreiben 19567/2025 (Gesetz 5170/2025)
Apostolou & Partners unterstützt Eigentümer in Thessaloniki und ganz Griechenland, von den monatlichen Meldungen bis zur Wahl zwischen Kurzzeitvermietung, Langzeitvermietung oder einer Gesellschaftsstruktur. Kontaktieren Sie uns, um die Zahlen für Ihre Immobilie durchzugehen.