Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) το 2026: φορολογία, ΑΜΑ, τέλος ανθεκτικότητας και νέοι περιορισμοί
Τι ισχύει το 2026 για όσους νοικιάζουν μέσω Airbnb και Booking: ΑΜΑ και δηλώσεις, νέα κλίμακα φόρου ενοικίων, ΦΠΑ από το τρίτο ακίνητο, τέλος ανθεκτικότητας, πάγωμα νέων ΑΜΑ στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και σύγκριση με τη μακροχρόνια μίσθωση.
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι πια ένα απλό συμπληρωματικό εισόδημα. Από το 2024 κάθε μίσθωση έως 59 ημέρες μπαίνει στους ίδιους κανόνες, με ή χωρίς πλατφόρμα. Το 2025 ανέβηκε το τέλος ανθεκτικότητας και ήρθαν υποχρεωτικές προδιαγραφές ασφαλείας. Το 2026 έφερε ευνοϊκότερη κλίμακα φόρου ενοικίων, αλλά και πάγωμα νέων ΑΜΑ στο κέντρο της Θεσσαλονίκης.
Το ερώτημα δεν είναι μόνο τι δηλώνετε, αλλά αν μετά από φόρους, τέλη, προμήθειες και καθαρισμό η βραχυχρόνια μίσθωση αφήνει περισσότερα από μια μακροχρόνια με τριετή φοροαπαλλαγή. Ακολουθεί τι ισχύει τον Σεπτέμβριο του 2026.
Οι υποχρεώσεις όλων: ΑΜΑ και δηλώσεις
Βραχυχρόνια είναι η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου έως 59 ημέρες, χωρίς υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Από 60 ημέρες και πάνω η μίσθωση είναι μακροχρόνια. Για όλους ισχύουν:
- ΑΜΑ από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ για κάθε ακίνητο, και χωριστός ΑΜΑ για κάθε δωμάτιο που νοικιάζεται μόνο του.
- Ανάρτηση του ΑΜΑ σε εμφανές σημείο σε κάθε αγγελία.
- Δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση, με το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα χωρίς ΦΠΑ και τέλη.
- Οριστικοποίηση του Μητρώου έως 28 Φεβρουαρίου, με επιμερισμό του εισοδήματος σε συνιδιοκτήτες. Από εκεί προκύπτουν τα ποσά του Ε2.
Οι πλατφόρμες στέλνουν στοιχεία στην ΑΑΔΕ (DAC7, ν. 5047/2023) και από 20/5/2026, με τον Κανονισμό (ΕΕ) 2024/1028, ελέγχουν και τον αριθμό μητρώου. Η μη εγγραφή στο Μητρώο φέρνει πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων του έτους, τουλάχιστον 5.000 ευρώ.
Έως δύο ακίνητα: η νέα κλίμακα του 2026
Φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, φορολογείται για εισόδημα από ακίνητα στο Ε2, χωρίς ΦΠΑ. Ο φόρος υπολογίζεται αυτοτελώς, μαζί με τα άλλα ενοίκιά σας αλλά χωριστά από μισθό ή σύνταξη. Αφαιρείται μόνο 5% για επισκευές και συντήρηση. Προμήθειες, καθαρισμός και λογαριασμοί δεν εκπίπτουν.
Για εισοδήματα από το φορολογικό έτος 2026 ισχύει η νέα κλίμακα του άρθρου 8 του ν. 5246/2025:
| Φορολογητέο εισόδημα από ακίνητα | Συντελεστής |
|---|---|
| Έως €12.000 | 15% |
| €12.000,01 έως €24.000 | 25% |
| €24.000,01 έως €36.000 | 35% |
| Πάνω από €36.000 | 45% |
Παράδειγμα: μισθώματα €18.000, μείον 5%, δίνουν €17.100. Ο φόρος είναι €1.800 για τα πρώτα €12.000 και €1.275 για τα υπόλοιπα, σύνολο €3.075 αντί για €3.585 με την κλίμακα του 2025. Δοκιμάστε τα δικά σας ποσά στον υπολογιστή φόρου ενοικίων.
Από το τρίτο ακίνητο: επιχείρηση και ΦΠΑ
Με τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα γίνεται επιχειρηματικό. Μετράνε οι ΑΜΑ, και σε συνιδιοκτησία κάθε συνιδιοκτήτης μετρά χωριστά. Η έναρξη εργασιών γίνεται μέσα σε 30 ημέρες από τον τρίτο ΑΜΑ και φέρνει:
- ΦΠΑ 13% σε όλα τα ακίνητα, εκτός αν ισχύει ειδικό καθεστώς, όπως των μικρών επιχειρήσεων. Οι εταιρείες έχουν ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο (δείτε τον υπολογιστή ΦΠΑ).
- Τέλος διαμονής παρεπιδημούντων 0,5% επί του μισθώματος.
- Βιβλία, myDATA και κλίμακα επιχειρηματικής δραστηριότητας (9% έως 44%) ή 22% για εταιρείες.
- Ασφάλιση στον e-ΕΦΚΑ, κατά κανόνα ως μη μισθωτός.
Ως επιχείρηση, όμως, εκπίπτετε πραγματικά έξοδα και συμψηφίζετε ΦΠΑ αγορών. Προσοχή: πρωινό, καθαριότητα κατά τη διαμονή ή μεταφορές κάνουν ακόμη και ένα ακίνητο τουριστικό κατάλυμα, με έναρξη εργασιών και ΦΠΑ.
Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση
Το τέλος βαρύνει τον επισκέπτη, αλλά το εισπράττει και το αποδίδει ο διαχειριστής, ακόμη και ο ιδιώτης με ένα διαμέρισμα. Επιβάλλεται ανά διανυκτέρευση και ανά ακίνητο (άρθρο 24 ν. 5162/2024):
| Κατηγορία | Απρίλιος έως Οκτώβριος | Νοέμβριος έως Μάρτιος |
|---|---|---|
| Ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης | €8 | €2 |
| Μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. | €15 | €4 |
Εκδίδεται ειδική απόδειξη είσπραξης και το σύνολο του μήνα δηλώνεται στο myAADE έως το τέλος του επόμενου μήνα. Το τέλος δεν έχει ΦΠΑ και δεν είναι εισόδημά σας. Η εκπρόθεσμη δήλωση κοστίζει 100 ευρώ για ιδιώτες.
Οι περιορισμοί του 2026
Θεσσαλονίκη και Αθήνα
Με το άρθρο 5 του ν. 5313/2026, από 1/7/2026 έως 31/12/2026 δεν γίνονται νέες εγγραφές στο Μητρώο για ακίνητα στην Α' Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης (ιστορικό κέντρο). Το ίδιο ισχύει από το 2025 στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας, με παράταση έως 31/12/2026. Οι υπάρχοντες ΑΜΑ συνεχίζουν, αλλά αν το ακίνητο πωληθεί ή δωριστεί (και με γονική παροχή), διαγράφεται και δεν ξαναγράφεται όσο ισχύει ο περιορισμός. Η κληρονομιά δεν περιλαμβάνεται. Αυτό επηρεάζει και την αξία ενός «έτοιμου Airbnb» που πωλείται. Το πρόστιμο για μίσθωση χωρίς εγγραφή είναι 50% του εισοδήματος, τουλάχιστον 20.000 ευρώ. Στη ΔΕΘ του Σεπτεμβρίου 2026 ανακοινώθηκε παράταση για το 2027, που δεν έχει ακόμη ψηφιστεί.
Golden Visa
Ακίνητα που αποκτώνται για Golden Visa με το καθεστώς του ν. 5100/2024 δεν επιτρέπεται να μισθώνονται βραχυχρόνια. Το πρόστιμο είναι 50.000 ευρώ και μπορεί να ακολουθήσει ανάκληση της άδειας διαμονής. Για αγορές με το προηγούμενο καθεστώς η εικόνα διαφέρει. Δείτε τη σελίδα μας για το Golden Visa.
Προδιαγραφές ασφαλείας
Από 1/10/2025 (άρθρο 3 ν. 5170/2025) κάθε ακίνητο με ΑΜΑ πρέπει να είναι χώρος κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, και να έχει ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρα, ανιχνευτές καπνού, σήμανση διαφυγής, πιστοποιητικό απεντόμωσης, φαρμακείο και τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης. Το πρόστιμο του Υπουργείου Τουρισμού είναι 5.000 ευρώ, διπλάσιο σε υποτροπή μέσα σε ένα έτος και τετραπλάσιο μετά.
Βραχυχρόνια ή μακροχρόνια: τι μένει τελικά
Συχνά συγκρίνονται ακαθάριστα ποσά. Παράδειγμα με υποθετικά νούμερα: διαμέρισμα 60 τ.μ. στη Θεσσαλονίκη με ΑΜΑ, ιδιοκτήτης χωρίς άλλα ενοίκια.
| Ετήσια ποσά | Βραχυχρόνια | Μακροχρόνια |
|---|---|---|
| Ακαθάριστα μισθώματα | €15.000 (200 βραδιές x €75) | €7.800 (€650 x 12) |
| Προμήθεια πλατφόρμας (υπόθεση 15%) | €2.250 | 0 |
| Καθαρισμός, αναλώσιμα, λογαριασμοί, ασφάλιση | €3.800 | 0 |
| Φόρος εισοδήματος (κλίμακα 2026) | €2.362,50 | €1.111,50 (0 με την απαλλαγή) |
| Καθαρό, πριν από τον χρόνο σας | €6.587,50 | €6.688,50 (€7.800 με την απαλλαγή) |
Τα χρήματα βγαίνουν περίπου ίδια, η δουλειά όχι: επικοινωνία, υποδοχή, κριτικές, δηλώσεις, κενοί μήνες. Με εταιρεία διαχείρισης στο 20%, η μακροχρόνια κερδίζει καθαρά. Με άλλη πληρότητα ή τιμή το αποτέλεσμα αλλάζει, γι' αυτό τρέξτε τα δικά σας νούμερα.
Η τριετής απαλλαγή
Με το άρθρο 9 του ν. 5246/2025, τα ενοίκια είναι αφορολόγητα για 36 μήνες αν η μίσθωση υπογραφεί έως 31/12/2026, διαρκεί τουλάχιστον τρία χρόνια και αφορά κατοικία έως 120 τ.μ. που το προηγούμενο έτος διατίθετο μόνο σε βραχυχρόνια μίσθωση ή ήταν δηλωμένη κενή την τελευταία τριετία. Στη ΔΕΘ ανακοινώθηκε παράταση, αλλά μέχρι να ψηφιστεί λογαριάστε την 31/12/2026.
Εταιρεία ή ατομική επιχείρηση
Από τρία ακίνητα και πάνω, η μορφή είναι θέμα κόστους και κινδύνου. Η εταιρεία φορολογείται με 22% και εκπίπτει έξοδα, αλλά έχει ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο και σταθερό κόστος. Συχνή λύση είναι η εταιρεία να μισθώνει τα ακίνητα μακροχρόνια από τον ιδιοκτήτη με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, οπότε εκείνος φορολογείται για απλό ενοίκιο. Σε περιοχές με πάγωμα ΑΜΑ αυτό θέλει έλεγχο πρώτα. Με τη φορολογική συμβουλευτική βλέπουμε τα σενάρια με αριθμούς και με τις λογιστικές υπηρεσίες αναλαμβάνουμε δηλώσεις, myDATA και βιβλία.
Τι να ελέγξετε τώρα
- Κάθε ακίνητο και κάθε χωριστό δωμάτιο έχει δικό του ΑΜΑ, σωστά γραμμένο (11 ψηφία) σε κάθε αγγελία.
- Δηλώσεις διαμονής έως την 20ή κάθε μήνα, τέλος ανθεκτικότητας έως το τέλος του επόμενου μήνα.
- Μετρήστε τους ΑΜΑ σας, μαζί με τις συνιδιοκτησίες, πριν προσθέσετε ακίνητο.
- Οριστικοποιήστε το Μητρώο έως 28/2 και ελέγξτε το Ε2.
Συχνές ερωτήσεις
Πληρώνω ΦΠΑ με ένα διαμέρισμα στο Airbnb;
Όχι, αν είστε φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα και δεν προσφέρετε υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Σε εταιρεία υπάρχει ΦΠΑ 13% από το πρώτο ακίνητο.
Έχω ήδη ΑΜΑ στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Επηρεάζομαι;
Όχι, όσο το ακίνητο μένει δικό σας. Αν το πουλήσετε ή το δωρίσετε μέσα στην περίοδο του περιορισμού, ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το εγγράψει.
Πηγές
- ΑΑΔΕ, άρθρο 111 ν. 4446/2016 (κωδικοποίηση, πρόστιμα μη εγγραφής)
- ΑΑΔΕ, Συχνές ερωτήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης (23/9/2025)
- Ν. 5162/2024, άρθρο 24 (τέλος ανθεκτικότητας)
- Ν. 5246/2025, άρθρο 8 (κλίμακα ενοικίων)
- ΑΑΔΕ, Ο.3029/2026 (ν. 5313/2026)
- Απόφαση 225563 ΕΞ 2025 (Αθήνα)
- Υπουργείο Τουρισμού, Εγκύκλιος 19567/2025 (ν. 5170/2025)
Η Αποστόλου & Συνεργάτες βοηθά ιδιοκτήτες στη Θεσσαλονίκη και σε όλη την Ελλάδα, από τις μηνιαίες δηλώσεις μέχρι την απόφαση για βραχυχρόνια, μακροχρόνια μίσθωση ή εταιρικό σχήμα. Επικοινωνήστε μαζί μας για να δούμε τα νούμερα του ακινήτου σας.